财产共有人应如何确定共有的权利义务关系

共同共有人的权利和义务

共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权,共同共有又称不确定份额的共有。依《民通意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。下面为您案例解析共同共有关系中共有人的权利和义务。

【案情】

甲、乙系夫妻,有一套夫妻共有房屋需要出售。乙私自与丙达成协议,以12万元将该房卖给丙,双方签订了买卖协议,但未办理过户登记。甲因不知此房乙已出售予丙,又私自与丁达成协议,将房屋卖予丁,价额15万元,并且私自办理房屋过户登记手续。因丙要求交付房屋与甲、乙发生纠纷。丙诉至法院。

【问题】

1、乙与丙签订的房屋买卖合同和甲与丁签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?

2、该房屋的所有权应归谁?为什么?

【评注】

1、本问涉及部分共同共有人擅自处分共有物的行为效力问题。

所说共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。因此,共同共有又称不确定份额的共有。在共同共有关系中,共有人的权利和义务是:

(1)共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用权,对共有财产的收益,不是按比例分配,而是共同享用;对共有财产的处分,必须征得全体共有人的同意,未经全体共有人的同意而处分共有财产时,则在法律上是无效的。当然,如果根据法律规定或共有人之间的内部约定,某个共有人有权代表或代理全体共有人处分共有财产时,则该共有人依法或依协议作出的处分财产的行为是有效的。

(2)共同共有人在对共有财产行使使用和收益权时应承担共同的义务。因对共有财产进行维护、改良等支付的合理费用由各共有人共同负担。各共有人因共同财产对外发生债务或造成第三人损害的,全体共有人要承担连带责任。在夫妻共有关系中,夫妻双方对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。夫妻双方对共有财产的处分,除另有约定外,事先应当协商,取得一致意见后再行处分(买卖、互易,赠与)。夫妻一方处分共有财产时,另一方明知而未提出异议的,应视为同意,事后不能以自己未曾参与处分而否认处分的法律后果。

本案中,甲、乙系夫妻,其共有房屋为夫妻共同共有财产,其对夫妻共有财产的处分,应经过双方协商,取得一致意见以后才能处分。乙私自与丙签订房屋买卖合同,甲私自与丁签订房屋买卖合同均未取得共有人对方的同意,故乙与丙、甲与丁之间的房屋买卖合同均为无效合同。

2、本问涉及夫妻一方擅自处分共有财产后相对人能否取得所有权的问题。

依《民通意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说,部分共同共有人擅自处分共有物,虽然其行为无效,但第三人如因善意且有偿取得该财产,且该财产是法律允许转让的流通物,则第三人可因善意而取得该财产。

本案中,丁不知甲未与乙协商而处分该房屋,为善意第三人,且支付了合理价款,房屋为法律允许的流通物,同时,他们办理了房屋过户手续,符合善意取得的实质要件和形式要件,丁应为该房屋的合法财产所有人;至于乙与丙之间的房屋买卖合同,因乙不具有处分权而形成该合同为效力未定的合同,该效力未定的合同实际上也未取得甲的追认,因此,该合同为无效合同。因为该合同所确定的标的物已转让与丁,丁已取得该房屋的所有权,故该合同已经不可能履行。在导致该合同无效的原因中,丙为善意第三人,不存在主观过错,乙为无权处分人,存在主观过失,由此造成的损失,应由乙承担,因乙和甲为夫妻,该损失应由甲乙以夫妻共有财产共同承担。

共同共有财产如何确定份额

法律主观：

共同共有份额能这样确认：,1、共同共有的基础是共同关系；,2、共同共有人对共有财产有平等的所有权，他们经平等协商进行管理、支配和进行处分；,3、共同共有人对共有财产也承担平等的义务，对外就共同财产负连带责任；,4、在共同关系终止时，共有财产进行分割，应经平等协商，确定各自的份额。,《中华人民共和国民法典》,第二百九十七条【共有及其类型】不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。,（一）依据共有人约定分割的原则,无论是按份共有，还是共同共有，共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。例如，没有经济收入的某个共有人的父亲病重，需要分割共有财产，获得给父亲看病的钱。在这种情形下，虽然共有人有不能分割共有财产的约定，但父亲患病的共有人属于本条规定的有重大理由需要分割共有财产的情形。,（二）依法分割的原则,共有人对共有财产是否可以分割，在什么情况下可以分割没有约定，或者约定不明确的，应当依据本条的规定予以分割．即按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。,1、按份共有人可以随时请求分割。按份共有是各共有人按照确定的份额对共有财产享有权利承担义务的共有。按份共有人对其应有份额享有相当于分别所有的权利。因此，按份共有关系存续期间，按份共有人有权请求从共有财产中分割出属于自己的份额。这种请求不需要征得其他共有人的同意，只要共有人提出请求，就会产生分割的后果。,2、共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共同共有是共有人对全部共有财产不分份额地享有权利承担义务的共有。在共有关系存续期间，各共有人对共有财产没有确定的份额，无论在权利的享有上还是在义务的负担上都无份额比例之分。那么，在共有人对共有财产的分割没有约定的情况下，通常共有人只有在共同共有关系消灭时才能协商确定各自的财产份额，对共有财产予以分割。因此，本条规定共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有财产。共同共有人共有的基础丧失，如夫妻财产的共同共有，因婚姻关系的解除而失去了共有的基础，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。有重大理由需要分割，如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共同财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。,共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。,共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。,综上所述，共同共有确定份额后，就需要按照约定来进行分割，没有特殊的原因，个人是不能对共同共有独自处置的。

如何是共有房产房产共有人有什么权利

法律主观：

房屋共有人算拥有房产。共有房屋的所有权由两个及以上的公民或法人共同享有，是一个所有权同时归属多个主体享有的权属状态。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。按份共有指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。,如果本人名下已经有房产，包括共有房产，或者虽然房产证上没有本人的名字但是本人曾因为购房而有过贷款记录，那么都将不能享受购买首套房产的优惠政策。,房屋共有人是指在法律上共同拥有房屋相关义务和权利的人。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋共享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋共享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。,（一）房屋共有人享有的权利如下：,1、处分自己份额权房产共有人享有同等的权利，承担共同义务共同共有房产享有共同的权利，承担共同的义务。换而言之，在共同共有关系存在期间，部分共有人无权擅自处分共有房产。,2、要求分出自己份额权。对于共同共有房产的分割，有协议的按协议分割;无协议的应对共同共有房产进行等分。鉴于房产不可任意分割，故多采用折价进行分割。,3、对其他共有人出售的份额享有优先购买权。在共同共有房产分割毕后，一部分房产所有人需要出卖其所有房产的，如果该部分房产作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用，那么，另一部分房产所有人享有优先的购买权。,实践中，经常会有房屋共有人，以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：,（一）一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。,（二）房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人，不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

法律客观：

《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三百零五条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。