借名买房败诉的案例(为什么法官都不建议执行房产)

借名买房确权难，小心赔了房子又折钱

当下多地实施限购政策

有些人为了规避政策的约束

不惜铤而走险来个

“借名买房”

本以为稍后过户回来就大功告成

然而有时却“赔了房子又折钱”

即使闹上法庭也难以顺利维权

一起来了解一下

什么是借名买房？

购房者以家人、朋友或者其他人的名义购房，而购房款项仍由购房者自己支付。

借名买房的主要原因

◆借名人

不具备购房资格，购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买；

◆购房人因年龄等原因

无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请；

◆购房人

想享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。

如果成功买房过户，当然是皆大欢喜，但实际上借名买房风险多多，来看案例：

【案例一：借名买房成立，仍被查封】

2011年9月，李女士看中了位于深圳南山区某房产，但由于她是非深户无购房资格，就打算将房屋产权

登记在A公司名下，以后再行过户。随后，李女士夫妇分批将购房款打入该公司账户，房子也正常购买、居住了。

然而就在，

A公司发生借款纠纷，被B公司告到法院申请查封涉案房产，随后B公司依据生效判决向法院申请强制执行，法院即将拍卖涉案房产。

李女士得知消息后起诉至南山法院，想证明与A公司存在借名买房关系，房产归自己所有，拍卖应该停止执行。并提供了承诺书、函件、短信记录、付款票据、占有房屋等一系列证据。

法院审理后认为，

借名买房认定有效，但房产登记在该公司名下，且已被查封并申请强制执行，而原告是规避政策购买房产，对于涉案房产登记在他人名下可能面临的不利后果应有所预见，参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，

鉴于原告对于涉案房产未能办理过户登记手续存在过错，其请求不能对抗现有强制执行程序，故对于原告要求确权、办理过户并要求停止执行的诉讼请求，不予支持。

【案例二：借名买房成立,终夺回房产】

姐姐借弟媳之名买房，弟弟、弟媳却背着姐姐自行办理了产权证明，并要求姐姐腾出房屋。双方均起诉至法院，要求确认房屋为本人所有。

早在1996年，姐姐以弟媳赵某的名义购买了一套房屋，并于12月交付购房款及水电、卫生费，楼房交付后，姐姐装修后入住并支付水电等费用。2000年7月，姐姐交付购房款9101元，至此取得该房屋全部产权。2003年赵某出具证明，该房屋全部房款由姐姐支付。

到了年10月，弟弟和妻子郑某却瞒着姐姐办理了上述房屋的所有权证，并起诉姐姐，要求她腾房。姐姐也起诉要求确认房屋为她本人所有。

法院判决，该房屋由姐姐购买并使用至今，应属姐姐所有。弟弟夫妻二人还并不配合执行，最终法院发出强制执行裁定书与协助执行通知书，强制将所有权证办理至姐姐名下。

其实借名买房已经并非个案，最近又有不少新闻：

《女子向表弟借名买房！3个月后表弟闪婚，一口咬定：房子是我的！》

《表哥出钱表弟出面，“合力买房”后闹纠纷：表弟闪婚难买婚房，声称房子是自己的》

《重庆女子出钱买房，为享首套利率只写男友名字，却变成男友和闺蜜婚房》

从这些案例就能看出，借名买房通常发生在关系亲近的两人中，例如兄弟姐们、朋友、情侣等。出于信任，很可能

只进行了口头约定，一旦纠纷产生，维权实在缺乏证据。

那签了协议就稳了吗？

并不。有的人以为双方只要签订了借名购房协议，则协议有效，借名人的主张可以支持，但如果房屋已被查封、善意过户给第三人或存在其他不能过户原因，

协议不能获得法院支持。另外，如果购买的是经济适用住房等保障性房屋，则双方签订的借名购房协议一般

认定为无效。

过户纠纷麻烦多！

虽然房屋满足过户条件，但被借名人才是名义产权人，掌握着过户的主动权，借名人可能面临被拒绝的风险。同时，被借名人将房屋转移登记到借名人手中也要负担相应的税费，反而多出很多麻烦。

难以维权

去年广东省高院发布了一份

《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，其中第28条规定：

借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。

借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。

出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

风险也不仅存在于借名者身上，

被借名的人也应该慎重考虑：

自己会

丧失首套房资格，如果是按揭买房，下一次自己购房时将不能享受首套房按揭贷款相关优惠（新闻中的“无良表弟们”都是闪婚，没办法以首套房优惠买婚房，所以起了占据房产的心）。

如果借名的人在实际供房过程中产生逾期，还可能

影响自己的征信。

所以，无论是向他人借名还是被借名，都有相应的风险。购房者一定要谨慎考虑，千万不要有侥幸心理。

北京三中院对借名买经济适用房判决案例

郑某作为原告诉至回龙观法庭称：2 0 04年2月，郑某购买北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼单元*号经济适用住房一套。由于郑某与杨某、吴某、肖某的亲情关系，购房款由杨某支付，先由杨某居住，以解决杨某及其丈夫吴某在京经商暂时住房问题，故未立任何字据。吴某及吴某之母肖某也居住在该房屋内。2 0 0 7年郑某因结婚需要住房，多次向杨某提出还款退房，但均遭到拒绝，甚至声称断绝亲情关系。有鉴于此，故诉至法院，要求：1、判令杨某、吴某、肖某将占有郑某的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼1单元*号房屋腾空后交还给郑某；2、杨某、吴某、肖某返还郑某房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票；3、诉讼费用由杨某、吴某、肖某承担。

杨某答辩：该房屋系我实际出资购买，只是借用了郑某的名字，该房屋的所有权应归我所有。我购买房屋后，对房屋花了30万元进行了装修，如果仅仅是借住，不符合常理。尽管该房屋的所有权证书上所有权人一栏记载的是郑某，但是该房屋的购房款由杨某支付，所有手续是杨某办埋的，房屋实际上也由杨某支配、占用，因此杨某就是该房屋的事实上的产权人。

经审理查明：2004年2月27日原告郑某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买其开发的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋，总价款为518738元。合同签订后被告杨某向北京顺天通房地产开发有限责任公司交纳了全部购房款购得此房，并自房屋交付使用后与家人吴某、肖某一起在该房屋内居住。房屋所有权证书、商品房买卖合同及购房款发票在被告处保存。

回龙观法庭认为：现位于本市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋的所有权证书上登记的所有权人为郑某，其享有该房屋的相关权利受法律保护。但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。法院驳回郑某的诉讼请求。

第二次：上诉，维持原判

郑某不服，上诉至北京市第一中级人民法院， 北京市第一中级人民法院认为房屋虽然登记为郑某，但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。一中院判决驳回上诉，维持原判。

第三次：申请再审仍被驳回

北京市高级人民法院以原审判决事实清楚，合法有据，驳回了郑某的再审申请。

第四次：以所有权确认纠纷为案由起诉

郑某在上述官司失败后，找到了安居房地产专业律师靳双权，此时，郑某的案件已经过了回龙观法庭一审驳回请求，北京市第一中级人民法院驳回其上诉，北京市高级人民法院驳回其申诉。靳律师经过认真研究后，提出原案件的案由选择上存在问题，原案由是返还原物，然而，该房屋虽然登记在郑某名下，但是房款及装修款都是由被告支付的，法院在房款及装修款未解决的情况下，不能直接要求被告腾房。因此，靳律师提出先以所有权确认纠纷为由起诉，案件胜诉后，再打物权保护纠纷。得到郑某的同意后，靳律师以所有权确认纠纷为由请求确认该房屋所有权人为郑某。因隶属关于调整，该案由由东小口法庭审理，该法庭于2012年判决支持了郑某的诉讼请求。

第五次：对方上诉被驳回

北京市第一中级法院认为，该房屋登记在郑某名下，根据物权法的规定，认定该房屋归郑某所有。

第六次：以物权保护为由起诉

靳律师代理郑某以物权保护为由要求被告腾退房屋，法院受理该案。对方提起反诉，请求按市场价格赔偿对方的房屋增值的损失。法院委托北京中评评估公司对房屋市场价值进行评估，该评估公司按市场比较法进行评估，结果为天通苑西三区的房屋单价为25000元每平米。靳律师经过到天通苑地区房地产经纪机构及房屋管理部门调查，了解到该房屋由于户型较大，单价仅21000元左右。后靳律师到该评估公司咨询，该评估公司认为评估依据合法、客观，评估结果可信。评估报告结果出来后，东小口法庭继续安排开庭，靳律师申请评估公司工作人员出庭接受质询，该公司派两名工作人员出庭。靳律师经过询问，该两名人员声称出现场及全部手续都由该二人完成，后靳律师要求其出示评估师执行证书，但该二人出示的是评估从业资格证书。根据评估规范的规定，出具评估报告的评估人员必须具备评估执业证书，并且必须出现场，该二人只有从业资格证书，并不是评估师，而在评估报告上签字的人员，经查有评估师执业证书，但该人并未出现场。后靳律师申请重新评估，法庭认为评估存在重大瑕疵，委托另一家评估公司重新评估，评估结果为21000元左右。

法庭最终判决对方在判决生效后十日内将房屋返还给郑某，郑某按房屋市场价值赔偿对方80%的损失。双方均未提起上诉，郑某通过各种途径筹集资金赔偿了对方损失，对方现以将该房屋返还给了郑某。

该案件一波三折，历时五年，从每次的案由来看，我们可以从中总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。

北京市借名买房案例

案件介绍：

柯达和倪康佳是亲戚，倪康佳在2002年获得了购买经济适用房的购房指标，为此，柯达找到倪康佳希望他能把购房指标借给他，由他出资购买位于北京市东城区某小区的涉诉房屋。倪康佳当即同意了柯达的借房要求，于是双方约定由柯达支付首付款，以倪康佳的名义购买该房屋，且剩余房款以倪康佳名义办理按揭贷款。双方协商一致后，倪康佳于2002年2月18日与北京市某房地产开发公司签订了《北京市经济适用住房预售合同》，约定由倪康佳购买该涉诉房屋，房屋总价款为44万元，柯达支付了首付款10万元，剩余款项倪康佳于3月5日办理了按揭贷款，贷款期限为20年。房屋交付之后，柯达进行了装修。在装修之后，实际入住了该诉争房屋。

2005年，柯达向房地产开发公司支付了房屋尾款5万元。2005年12月20日，房屋所有权证下发，所有权人登记为倪康佳，房屋性质为经济适用住房。

2005年到2014年间，房价开始上涨，柯达多次找到倪康佳要求过户，但倪康佳均以各种理由推脱。2014年8月，柯达忍无可忍，将倪康佳告上东城区人民法院，请求人民法院判处倪康佳将该涉诉房屋过户至自己名下，东城区人民法院经审理后认为双方之间的借名买房合同违反了相关的法律、法规的强制性规定，且违反了国家政策、侵害了社会公共利益，遂判决双方之间的房屋买卖合同无效，并驳回了柯达的诉讼请求。据悉，人民法院的判决已经生效。

2015年9月18日，柯达将倪康佳告上了北京市东城区人民法院，要求其返还购房款、房屋贷款等相关款项，并赔偿因房屋升值导致的损失。

审判结果：

北京市东城区人民法院经审理后判决：

一、被告倪康佳于判决生效后十五日内返还原告柯达购房款及其他各项款项共计45元。

二、被告倪康佳于判决后十五日内赔偿柯达房屋增值损失180元

三、驳回原告柯达的其他诉讼请求。

借名买房纠纷专业律师靳双权解析：

本案是一件典型的因借名买房合同被判处无效之后返还房款并赔偿房屋增值损失的案件。

靳双权律师认为，本案法院裁判要点在于：法院于2014年判处双方的借名买房合同因违反了国家的相关政策并有损社会公共利益而无效。

本案中，柯达于2014年将倪康佳起诉至东城区人民法院，请求法院判决倪康佳将涉诉房屋过户至自己名下，而人民法院在依法审理后判决双方之间的借名买房合同无效。根据我国合同法第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”本案原告于2014年提出要求被告返还房款的诉讼请求于法有据，应当支持。

而本案原告已经依约履行了支付首付款的义务，而被告并未履行其过户的义务，依据我国《合同法》第六条之规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，被告未按约定履行过户义务已经违反了我国《民法通则》和其他相关民事法律所贯穿始末的“帝王”条款——诚实信用原则，从本案过错程度上判断，被告存在主要错误。因此法院裁定被告应当赔偿房屋增值损失的判决于法有据，体现了公平正义原则，亦维护了守约方即本案原告的合法权益。

对此，靳双权律师认为法院的判决是正确的。

借名买房受法律保护吗？谁出钱房子归谁吗？

今天要讲几个关于借名买房的案例，因为现实中有很多不得不借名买房的情况。那么借名买房受法律保护吗？借名买房房子应该归谁呢？

案例一：借妹妹名买房却要不回来了

姐姐大李打算买套学区的房投资用，妹妹小李的孩子正好要入学，姐妹俩商量后，口头约定以小李的名义签订购房合同，将房子放在小李的名下，而房子本身还是归大李所有，购房款也由大李自己承担。

几年后大李想收回房子，原本满口答应帮忙过户的小李突然变了态度，坚持说房子就是自己买的，购房合同和房产证上也都写的是自己的名字，姐姐是在无理取闹。

数百万买来的房子，最后却不是自己的，大李没有办法，只能将亲妹妹小李告上了法庭。

案例二：借父母名买房竟然变成要被分割的遗产

路老先生承租单位的一套102号公房由小女儿路芳居住。1993年房改时，路老先生表示该套公房谁购买就归谁。由于路芳的两个哥哥和姐姐都没钱购买，最终由路芳购买。因当时只能由承租人购买，因此房本下来后登记在路老先生名下。

1997年路老先生的老伴儿去世。1999年，路芳搬到单位分的房子居住，将102号房对外出租。2000年，路老先生准备将房屋过户给路芳，但该房屋仍不允许上市交易。于是路老先生立下公证遗嘱，表明102号房由路芳继承。

2015年初，路老先生过世，路芳拿出公证遗嘱，希望哥哥姐姐配合办理过户。二哥提出异议，称属于路老先生的份额由路芳继承，但是属于老太太的份额，应由兄妹四人继承。

案例三：绕过限购借名买房能要回来吗？

小倪在2002年获得了购买经济适用房的购房指标，但是并没有购房的能力，为此，亲戚老柯找到他，希望他能把购房指标借给他，由他出资购买位于北京市东城区某小区的涉诉房屋。

双方协商一致后，小倪于2002年与北京市某房地产开发公司签订了《北京市经济适用住房预售合同》，房屋总价款为44万元，老柯达支付了首付款10万元，剩余款项小倪办理了按揭贷款，贷款期限为20年，实际还款人是老柯。房屋交付之后，老柯进行了装修，随后住进了该房屋。

2005年，老柯提前还完所有房款。随后多次找小倪要求过户，但都被小倪以各种理由推脱。2015年，老柯将小倪告上了北京市东城区人民法院，要求其返还购房款、房屋贷款等相关款项，并赔偿因房屋升值导致的损失。

借名买房究竟是否受法律保护？

根据北京济和律师事务所郭万华律师的解释，现行的法律当中，对“借名买房”未出台对应的条款规定。北京市法院对于借名买房案件的处理，主要参照北京高院相关指导意见进行。

这份指导意见规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

所以我们来看看前两个案例的判决结果：

案例一：根据实际购房款支付情况判给实际出资人

在庭审中，法官要求大李和小李分别对房子的出资情况进行举证。法院查明，数笔购房款虽然都是从妹妹小李的账户转到开发商的，但小李交付的房款都来自姐姐的账户。包括房屋的首付5万元现金，也是在签订购房合同时，由大李支付的，小李只是在购房合同上签了字。

在掌握了这些事实后，法院作出了判决，根据实际购房款的支付情况，认为大李是房子的实际出资人，将房子判给了姐姐大李。

案例二：不属于遗产即使有遗嘱也不能按继承处理

虽然路老先生有公证遗嘱，但是不应以继承来处理，该房产实际上是路芳财产，并不属于路老先生的财产，路老先生去世后也不属于其遗产，不应按照遗产处理。

102房的购房合同、发票、完税凭证等都是由路芳持有，房屋自购房后至今也是由路芳实际占有、使用、支配。虽然房屋登记在路老先生名下，但实际所有权人是路芳，双方形成借名买房的法律关系。

审理继承案件的法官认为继承案件的审理应以合同纠纷案件判决结果为依据，因此继承案件裁定中止。最终法院认为路芳和路老先生已形成借名买房的合同关系，其他三子女作为继承人应履行合同义务，判决路老先生三子女配合路芳办理102号房屋过户手续。

那么，是不是可以认为法律会保护借名买房，只要是你出钱，那么房子就肯定是你的呢？并不能一概而论。

郭律师表示，名买房属于合同行为，是双方的约定。如果双方自愿签署的合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应具有法律效力。但是如果借名人存在亚意规避法律或者政策的行为的话，就别当别论了。

我们再来看第三个案例的判决结果：

案例三：违反政策的合同将成为无效合同

法院于2014年判处双方的借名买房合同因违反了国家的相关政策并有损社会公共利益而无效。

北京市东城区人民法院经审理后判决：被告小倪康佳于判决生效后十五日内返还原告老柯购房款及其他各项款项共计45元。被告小倪于判决后十五日内赔偿柯达房屋增值损失180元，驳回原告老柯的其他诉讼请求。

（以上回答发布于2016-05-05，当前相关购房政策请以实际为准）

借名买房，对方反悔怎么办？

借名买房，对方反悔怎么办？

一、关键词:借名买房、返还房屋

1.典型案例:

2001年，老徐以朋友小陈名义参与单位集资建房并出资10万元，剩余40余万购房款以小陈名义办理贷款支付，并利用小陈名下银行卡进行还款。购房时，双方关系甚密，小陈还向老徐签署《承诺书》一份，约定小陈持有的房屋属于老徐所有，如老徐所需，在老徐承担一切费用的前提下小陈将房屋过户至老徐名下。但好景不长，当老徐需要用房给儿子结婚时，小陈却不配合办过户手续。老徐遂将小陈诉至法院，要求小陈协助其办理涉案房屋的产权过户手续。诉讼中，小陈虽认可承诺书系其本人出具，但认为该承诺书并未实际履行，房屋由其本人出资，且老徐的诉讼请求已经超过诉讼时效。

2.法院判决

法院经审理后认为，老徐与小陈签订《承诺书》是当事人双方的自愿行为，也不违反法律法规的强制性规定，应为有效。本案中，老徐与小陈原系朋友关系，现老徐持有由双方签名的《承诺书》、购房合同相关文件、涉案房屋产权证、交纳房款、归还贷款及交纳其他费用的凭证，且涉案房屋一直由老徐实际占有。此外，老徐对借名购房的陈述较小陈的否定性陈述更为合理、自然，可以证实双方已达成老徐借小陈名义购房，房屋权益由老徐享有的一致意思表示。因此，法院认定双方存在借名买房合同关系，并判决小陈将房屋过户至老徐名下。

二、懂法重点:

1、注意证据留存。根据证据规则，主张借名买房合同关系成立的一方需要承担举证证明责任，对借名人而言，因此举证压力较大。实践中，可从是否签署借名买房协议、购房材料原件持有情况、房款支付情况、实际控制房屋等角度来举证，确保自己在诉讼中处于优势。

2、找对诉讼请求。实践中，借名买房后面对出名人反悔，不少人选择将诉讼请求列为请求确认自己对房屋享有所有权。殊不知，根据物权变动规则，不动产物权以登记为准。因此，这类要求确认所有权的诉讼请求一般不会得到支持。因此，借名买房中正确的诉讼请求应该列为:请求对方配合将房屋过户至自己名下。

3、搞清能否履行。如前所述，正确的诉请应为要求办理过户。但过户还可能存在部分法律障碍，比如房屋已因贷款而被抵押给银行。此时，如欲成功拿回房崖1还需要还清贷款，涤除抵押权后方可如愿。

借名买房案例

您好，

本案是房产律师靳双权在2015年代理的一起借名买房案件，由东小口法庭审理，房屋位于天通中苑，昌平法院东小口法官卢志成，出资人与出名人签订借款合同，实际上是购买经济适用房购房指标，法院采信了靳律师的观点认定双方的存在借名买房关系，不是借贷关系，判决出名人协助将房屋过户给出资人。

一、基本事实：

1、女儿公房拆迁获得购买指标，父亲代为出售

原告李小华与被告周强本不认识，2006年，李小华位于北京市崇文区公房拆迁，李小华获得了拆迁款并取得了一个购房指标，同时他父亲的房屋也拆迁获得了两个指标。李小华长期在国外，李小华的房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。其父亲与李小华商议将李小华的指标出售，因此，李小华的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标，经链家介绍周强与李小华的父亲认识，双方谈妥购房指标售价为5万元。并商订选房之日共同到拆迁部门去选房并签订合同。

选房当日就签购房合同，按拆迁部门及开发商要求，选择必须具有购房指标的本人，李小华专程从德国回北京选房，李小华选择了位于天通苑中苑的一套两居室，并北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》房款为271015.5元，李小华用周强的银行卡支付了上述款项。选房后李小华因见朋友先行离开了，所有手续由父亲李德林办理。

2、名义上签订借贷合同，实际为借名购买经济适用房

李德林与周强本应签订房屋买卖合同，但各方都认为该房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订借款合同，房款就算周强借给李小华的，李小华还不上的话就把房屋抵给周强。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方(李小华)因购买住房需要，特向甲方(周强)借款321015.5元。双方约定如下：1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周强本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。否则由此引发的一切法律责任由周强本人承担，乙方李小华概不负责。4、暂住期限定为 2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。

说明：购房款为271015.5，购房指标款为5万元，因此双方将借款数额写为321015.5元。

购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周强实际支付。房屋交付后，周强对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。李小华取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到周强名下，2014年，五年期满后，李小华要求协助过户，李小华提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。

二、诉讼过程

1、李小华起诉周强返还原物

2014年10月，原告李小华起诉到东小口法庭，起诉书原文如下：2006年12月26日，原告与开发商签订《商品房预售合同》，购买位于东小口镇天通中苑#号房屋。2014年4月，原告己经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住,原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑#房屋。

2、房产律师靳双权代理被告周强提出反诉，要求协助过户

周强接到起诉书后，通过安居房地产律师网找到靳律师，靳律师立即组织团队进行研究，团队律师有三种意见：一、靳律师的意见认为：双方是借名买房，该房屋现已具备过户条件，应提出反诉要求协助过户;二、部分律师的意见认为：经济适用房属于保障性住房，是给特定保障对象的，不能买卖，应反诉无效，要求赔偿损失;三、还有大部分律师认为：双方签订的是合同标题为“借款合同”，内容与是借款，只有借款还不上时。周强依据借款合同起诉过户不合规定。经过与周强反复沟通和风险告知，最终确定反诉要求过户。

3、立案一波三折，是借款合同纠纷还经济适用房转让合同纠纷，还是合同纠纷。

反诉立案并不顺利，东小口法庭卢志成法官认为李小华起诉案由是返还原物，属于物权保护纠纷，周强的请求是履行合同，协助过户，案由属于合同纠纷，不属于一个案由，无法合并审理，因此，反诉不予以受理。后靳律师重新起草起诉书，准备以另一个案件立案，但立案厅认为，双方签订的是借款合同。周强应先起诉还款，只有法院判决李小华还款，李小华不履行判决，才按在执行程序中按拍卖房屋处理。至此，该案件陷入僵局。后靳律师又找到主审法官，交换意见，虽然案由确定存在问题，但毕竟是基于同一件事而产生的，后与主审法官及领导再三研究，最终同意反诉，合并审理。

4、靳律师代表被告周强发表代理意见并提交正式反诉状

(1)该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请并摇号而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。

(2)双方签订的借款协议实际上是借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构借款。合同约定，该房屋所有权归所有。双方也没有需要还款的行为和意思表示，借款合同实质上就是借名买房合同。

(3)所有房款及相关费用均由被告支付，是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。

(4)被告虽然无书面授权父亲签字，但配合选房，配合支付房款，且未提异议。被告2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。原告是以其行为表明其认可其父亲代为出售购房资格。

5、李小华不同意过户，双方不存在借名买房的法律关系。

(1)原告和被告之间不存在借名买房的事实，也没有签署过被告所说的借款合同、借名买房协议;李小华称对该份《借款合同》她并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但李小华同时称认可借周强钱购买诉争房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给周强的事实也不知情。

(2)原告本人并没有向被告借款32万余元，也没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元;

(3)2014年4月之前被告方从没有催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续;

(4)原告本人经常在国外，2010年以后回国到上海，开发商从来没有通知领取过房产证。 被告方入住涉案房屋原告认为是被告向原告父亲借款。原告方并不知道父亲签署的协议，没有见到过。

6、原告李小华又以父亲无权代理其签字为由另行起诉借款合同无效。

在本案审理期间，原告李小华又在朝阳法院另行起诉诉讼，李小华为原告，以周强和李小华的父亲为被告，诉讼请求为李小华的父亲没有经得李小华的授权，擅自签署借款协议，合同无效。李小华认为应先撤销该借款协议。后李小华向昌平区法院申请中止审理本案。靳律师代理被告周强提出书面意见，认为双方签订的借款协议是否有效，不影响双方存在借名购买房屋的关系，借款协议只是证明周强出的钱，购买的房屋，并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系，不必中止执行。法院采信了靳律师的观点，该案件继续审理，而朝阳法院却以双方在昌平法院有案件正在审理期间，与朝阳法院的案件有利害关系，朝阳法院依职权中止审理。

三、法院观点

昌平区法院东小口法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周强与李小华父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：

1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李小华事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑;

2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周强支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周强处保管，这不符合如果李小华为产权人的常理;

3、如本案是李小华购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李小华又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服;

4、根据周强提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则李小华并无与周强讨论分享增值利益的必要。

综上，又结合周强一直居住在诉争房屋内的事实，本院认定原被告之间存在借名买房的约定。

关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11曰以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现周强以家庭名义符合在京购房的条件，故周强要求李小华将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。李小华要求周强搬离诉争房屋的本诉无法对抗周强提起的反诉，本院对李小华的本诉不予支持.综上，判决：被告李小华于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区天通中苑#号房屋所有权过户至原告周强名下。现原告已提起上诉，二审法院正在审理期间。

四、房产律师靳律师点评

每一起借名买房纠纷，对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历，一般情况下，双方曾经关系都是非常好的，卖方曾想尽各种办法促使交易成功，买方也曾认卖方为干亲。但是由于最近十几年房价飞速发展，双方都曾经历巨大的心里考验，但最终由于严重的心理不平衡，纠纷或至诉讼还是爆发了。双方曾经的承诺，一般都是口头的，还有就是像本案一样签订一份借款协议，也有个别签订买卖协议的，但大部分是口头的。

实践中，法院审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思，法院认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;也有被法院认定不是借名买房的，一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求，有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接起诉腾房，法院一般不支持。从靳律师办理的大师借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要，有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打，我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。

希望我的解答对你有帮助，满意请采纳！

顶名买房房产纠纷案例有哪些

借名买房律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量的房产纠纷案件，如借名买房案件、房屋买卖案件等房产纠纷案件，靳律师在天通苑、回龙观等地区办理了大量的借名买房案件，积累了很多实战经验，现靳律师将这些经验总结为借名买房案例，以期帮助更多当事人，为大家讲解相关法律知识。本文是靳双权律师曾办理过的一件借名买房案件，现将此案件改编成为借名买房案例，望读者耐心阅读。

案件介绍：

张军和陈贤系夫妻关系，朱俊和张军系表兄妹关系。2007年9月30日，朱俊和北京某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定朱俊亿贷款方式购买位于北京市昌平区的诉争房屋，合同价款为33万元。2007年12月11日，经双方结算，确认购房款为33.1万元。同日，开发商交付房屋后，张军和陈贤对房屋进行了装修，并在该房屋内居住。2008年9月18日，北京市城建委颁发了该房屋的所有权证书，房屋所有权登记人为朱俊，房屋性质为经适房。

2014年4月18日，张军、陈贤曾经以房屋买卖合同纠纷为由将朱俊起诉至法院，在该案件审理过程中，张军和陈贤称曾在2007年8月15日和朱俊达成了口头协议，约定朱俊将上述房屋出卖给张军、陈贤，价款为38万元，并约定待房屋满五年后办理过户手续；朱俊则对两人陈述不予认可，主张双方之间系房屋租赁关系，她之所以将购房相关文件交给张军、陈贤持有，是为了办理房屋入住，张军、陈贤偿还的银行按揭贷款系用于折抵房屋租金。